¿Cómo influirá el soterramiento de la A-5 en la revalorización de los pisos de la zona?

Impacto del soterramiento de la A-5 en el precio de la vivienda y previsiones de revalorización

El soterramiento de la A-5 a la altura del Paseo de Extremadura es una transformación urbana profunda del suroeste de Madrid.
Menos tráfico en superficie, un paseo verde de varios kilómetros, mejores conexiones con Campamento y Latina y un cambio total de la imagen de la zona.

La pregunta clave para cualquier propietario o inversor es evidente: ¿cuánto y cuándo se van a revalorizar los pisos de la zona?

Vamos por partes.

Qué se está haciendo exactamente en la A-5

El proyecto forma parte del llamado Paseo Verde del Suroeste e incluye dos piezas clave:

• La construcción de un túnel de unos 3,2 km para soterrar la A-5 en su tramo urbano (Paseo de Extremadura).

• La creación en superficie de un paseo verde, con zonas ajardinadas, carril bici y mejores itinerarios peatonales, reduciendo de forma muy notable el número de carriles en superficie.

Las obras ya están en marcha en el tramo entre Padre Piquer y Batán, con un primer lote adjudicado a FCC–Ferrovial (unos 1,3 km soterrados, plazo aproximado 25 meses).

Además, Ayuntamiento, Ministerio de Vivienda y SEPES han firmado el convenio para el segundo tramo, desde Padre Piquer hasta avenida de la Aviación, ligado al desarrollo del nuevo barrio de Campamento (hasta 10.700 viviendas).

Calendario orientativo:

• Obras ya iniciadas desde 2024.

• Desvíos y afecciones al tráfico hasta, como mínimo, finales de 2026 y parte de 2027.

• Apertura del túnel y consolidación del paseo verde a partir de 2027, con impacto progresivo en la calidad urbana y, por arrastre, en los precios de vivienda.

Qué suele pasar con la vivienda cuando se soterran grandes vías

No hace falta inventar nada: Madrid ya tiene precedentes claros.

Cuando se soterró la M-30 en el tramo del Manzanares y se creó Madrid Río, los barrios adyacentes (Arganzuela, Imperial, Comillas…) vieron:

• Eliminación de ruido y contaminación directa.

• Mejora brutal de la imagen urbana.

• Aparición de demanda nueva (gente que antes ni miraba esos barrios).

• Revalorizaciones muy por encima de la media de la ciudad durante varios años seguidos.

El soterramiento de la A-5 apunta a un patrón parecido:

• Pisos que hoy “dan” a una autovía con tráfico constante pasarán a tener delante un paseo arbolado y una vía con mucho menos tráfico en superficie.

• Calles ahora cortadas o separadas por la A-5 quedarán cosidas entre sí.

• La zona mejorará su percepción: dejará de ser “salida de autovía” para ser ciudad consolidada con parque lineal.

Todo eso se traduce normalmente en:

• Más demanda.

• Menos descuento en la negociación.

• Mejores valoraciones de tasación.

• Revalorizaciones por encima de la media de Madrid durante varios años.

Qué dicen las previsiones de revalorización

Aquí conviene diferenciar entre opiniones y datos.

• Distintos analistas han estimado que el soterramiento de la A-5 y la Operación Campamento podrían revalorizar hasta un 30 % los pisos del suroeste de Madrid.

• En algunos medios se recogen opiniones aún más agresivas: estimaciones de subidas superiores al 50 % en 2-3 años para ciertos pisos del Paseo de Extremadura, vinculadas a la combinación soterramiento + nuevos desarrollos.

• En Campamento y su entorno, antes incluso de que las obras estén terminadas, ya se han registrado subidas de precios cercanas al 9-10 % interanual, con previsión de continuidad al alza según prensa económica e inmobiliaria.

• No hay una cifra única y fija, pero el consenso es claro:
  la zona se va a revalorizar por encima de la media de Madrid si el proyecto se completa según lo previsto.

Zonas donde el impacto será mayor

No toda la zona se beneficiará igual. Hay niveles.

Primera línea del Paseo de Extremadura / fachada A-5

• Son los pisos que hoy sufren más ruido, contaminación y vistas a la autovía.

• Son también los que tienen más potencial de salto: pasar de “fachada a autovía” a “fachada a paseo verde” es un cambio radical.

• Aquí es razonable esperar incrementos de valor en la parte alta de la horquilla de previsiones, siempre que el edificio esté en un estado razonable y tenga mínimas condiciones (altura, orientación, espacios exteriores, etc.).

Calles interiores de Latina, Lucero, Batán, Aluche

• Ya se benefician parcialmente de la mejora de entorno: menos ruido, más accesibilidad y mejor imagen de barrio.

• La revalorización aquí será más “suave” pero muy constante; pisos que hoy se perciben como secundarios pueden ganar atractivo frente a otros barrios consolidados.

Campamento y nuevos desarrollos

• Combinan tres ingredientes: obra nueva, soterramiento de la A-5 y un gran plan de regeneración urbana con miles de viviendas.

• Es probable que funcionen como “nuevo polo residencial” del suroeste, con mucha atención de compradores jóvenes y familias que buscan precios algo más contenidos que en el centro, pero con buenas conexiones.

Plazos: qué puede pasar a corto, medio y largo plazo

Corto plazo (2025-2027): ruido, obras y oportunidad selectiva

• Afecciones al tráfico, ruidos, polvo, cambios de desvíos… No es el momento más cómodo para vivir al lado de la obra.

• A corto plazo, esto puede frenar algo la demanda de ciertos perfiles (quien quiere entrar a vivir “ya” sin molestias) y presionar ligeramente a la baja algunos precios muy pegados a la zona de obra.

• Para un inversor que piense en 5-10 años, este es justamente el tipo de fase donde se suelen encontrar descuentos relativos frente al potencial futuro.

Medio plazo (a partir de 2027-2030): consolidación del efecto “paseo verde”

• Apertura del túnel, desaparición del tráfico en superficie en gran parte del tramo y paseo verde ya utilizable.

• Es normalmente cuando empieza el efecto “wow”:

  • Mejora percibida de la zona.

  • Aparición de compradores que antes ni consideraban estos barrios.

  • Aumento de precios sostenido y, en algunos casos, rápido.

Largo plazo (más de 10 años)

• La obra deja de ser “novedad” y pasa a ser parte del estándar del barrio.

• La plusvalía fuerte ya se ha materializado; a partir de ahí la zona tiende a evolucionar al ritmo del resto de la ciudad (o algo por encima si se sigue invirtiendo en servicios, comercio y transporte).

¿Vender ahora o esperar?

Motivos para vender ahora

• Necesitas liquidez o vas a reinvertir en otra zona con más sentido para tu estrategia.

• Tu piso está muy afectado por las obras actuales (ruido, accesos complejos) y te preocupa la convivencia durante los próximos 2-3 años.

• El inmueble necesita una reforma importante que no quieres abordar y prefieres que sea otro quien asuma la obra y capture parte de la revalorización futura.

Motivos para esperar

• No necesitas vender y puedes aguantar 3-5 años sin problema.

• Tu vivienda está en primera línea de A-5 o muy próxima al futuro paseo verde.

• El edificio tiene buena fachada, alturas razonables, balcones o terrazas que ganarán mucho valor con mejores vistas y menos ruido.

En términos puramente racionales, si estás en zona muy próxima al trazado soterrado, la probabilidad de que el valor sea mayor tras la obra que ahora es alta, siempre que no haya un giro macroeconómico fuerte a la baja (paro, tipos disparados, etc.).

Riesgos y matices que no conviene ignorar

No todo es “sube seguro y siempre”. Hay riesgos:

1. Retrasos en obra o sobrecostes
   Son habituales en proyectos de esta escala. Cuanto más se retrasen las entregas, más tardará en consolidarse la revalorización.

2. Saturación de oferta en algunos segmentos
   Con más de 10.000 viviendas nuevas previstas en Campamento, parte del tirón de precios podría moderarse si la oferta sale muy concentrada en el tiempo.

3. Ciclos económicos
   Si coinciden la entrega del proyecto con una fase de tipos altos o caída del empleo, la capacidad del mercado para absorber subidas se reduce.

4. Diferencias por tipología
   No subirá igual un bajo interior sin luz que un piso alto con vistas despejadas al futuro paseo. El efecto del soterramiento multiplica las virtudes… y también marca más los defectos.

Qué deberías hacer si tienes un piso en la zona

Algunas acciones concretas:

1. Pide una valoración actual, pero con escenario a 3-5 años
   No te quedes solo con “cuánto vale hoy”. Trabaja con escenarios:

   • Valor actual.

   • Valor estimado una vez finalicen las obras, con un rango conservador (10-15 %) y otro optimista (25-30 %), según ubicación y estado del inmueble.

2. Analiza el coste de oportunidad

   • Si vendes ahora, ¿dónde colocas ese dinero?

   • ¿Ese otro activo podría subir tanto como tu piso junto a una autovía que va a desaparecer en superficie?

3. Valora reformas estratégicas, no cosméticas
   Una vez mejore el entorno, se pagará mejor:

   • Buena carpintería exterior (aislamiento acústico y térmico).

   • Espacios exteriores aprovechables (balcones, terrazas).

   • Cocinas y baños actualizados a nivel funcional.

4. Si alquilas, revisa estrategia
   Es probable que, a medio plazo, la zona gane atractivo para alquiler de calidad. Quizá tenga sentido aguantar el activo, aunque la Ley de Vivienda complique algo la ecuación en el corto plazo.

El soterramiento de la A-5 y la creación del Paseo Verde del Suroeste van a cambiar para siempre el suroeste de Madrid.
Todo lo que hoy es ruido, tráfico y barrera urbana, en unos años será un eje verde, mejor conectado y con una percepción de barrio completamente distinta.

Para los propietarios de la zona, la clave no es solo saber que “los pisos van a subir”, sino decidir:

• Si quieren capturar esa revalorización esperando a que la obra madure.

• O si prefieren vender ahora, asumir que parte de esa plusvalía futura la captará otro y ganar liquidez o reducir riesgo.

Lo que sí parece claro, viendo datos, previsiones y experiencias anteriores en Madrid, es que el soterramiento de la A-5 no es solo una obra de movilidad:
es un motor de revalorización inmobiliaria que, bien gestionado, puede cambiar el valor de muchos pisos en el suroeste de la ciudad en los próximos años.