Madrid Nuevo Norte: el mayor proyecto urbanístico de Europa arranca su fase decisiva
Planificación, plazos y claves de un desarrollo que transformará la capital
Madrid Nuevo Norte no es solo un gran proyecto urbanístico: es una operación de transformación urbana sin precedentes en España y una de las más ambiciosas de Europa. Con más de 2,3 millones de m² de edificabilidad y una planificación dividida en cuatro grandes ámbitos, el proyecto entra en una fase clave a partir de 2025, con los primeros movimientos reales de urbanización y las primeras viviendas previstas para 2027.
Lo complejo del plan no está solo en su escala. Su verdadera dificultad está en la coordinación de múltiples actores, empresas privadas, administraciones públicas, propietarios individuales y organismos como Adif, y en la necesidad de transformar una zona ferroviaria activa en un nuevo núcleo urbano, económico y residencial.
Los cuatro ámbitos que lo cambian todo
Madrid Nuevo Norte se organiza en cuatro grandes zonas que evolucionan de forma paralela, pero no idéntica. Cada una tiene sus propios desafíos técnicos, administrativos y urbanísticos:
1. Las Tablas Oeste: donde comenzará la construcción
Es el ámbito más sencillo desde el punto de vista urbanístico. Sin grandes infraestructuras que interfieran, ya cuenta con una Junta de Compensación constituida y una propuesta de urbanización en marcha desde finales de 2023. Si se cumplen los plazos, las obras de urbanización comenzarían en 2026 y las primeras viviendas podrían empezar a levantarse en 2027, con entregas previstas en 2029. En total, se prevén 741 viviendas, de las cuales 184 serán protegidas.
2. Malmea-San Roque-Tres Olivos: mucha vivienda, muchos propietarios
Este es el ámbito que concentrará el mayor volumen residencial (más de 7.000 viviendas), pero también uno de los más difíciles de gestionar. La propiedad está muy fragmentada: Crea Madrid Nuevo Norte, el Canal de Isabel II y centenares de propietarios particulares comparten el suelo.
Las obras necesarias para poner en marcha este desarrollo no son menores, como el retranqueo de canalizaciones de agua por valor de 80 millones de euros, o la participación en el desarrollo de una nueva línea de metro. Si no surgen retrasos, la urbanización podría comenzar en 2028.
3. Centro de Negocios: el núcleo más complejo y estratégico
En el corazón de Madrid Nuevo Norte se proyecta un Centro de Negocios con casi un millón de metros cuadrados de oficinas, además de 2.500 viviendas (con más de 600 protegidas). Es el ámbito más condicionado por infraestructuras críticas: la estación de Chamartín, el cubrimiento de las vías, un nuevo intercambiador de transporte y el soterramiento del eje Agustín de Foxá.
Aquí, la iniciativa de ejecución está prevista para finales de 2025 o principios de 2026, lo que permitiría iniciar la urbanización entre 2027 y 2028. Sin embargo, la envergadura del proyecto hace que el desarrollo completo se alargue al menos una década, con actuaciones en fases sucesivas y un impacto transformador a largo plazo sobre la ciudad.
4. Estación de Chamartín: el desarrollo más incierto
El último de los ámbitos se sitúa en el entorno inmediato de la estación de Chamartín, con una parte significativa de suelo bajo gestión directa de Adif. Este tramo incluye oficinas y desarrollos terciarios, pero su evolución está completamente supeditada a la transformación de la infraestructura ferroviaria.
Debido a esa dependencia, este ámbito es hoy el que presenta más incertidumbre, tanto en plazos como en el tipo de vivienda que finalmente podrá construirse. No hay fechas concretas para su ejecución, y cualquier avance requiere una estrecha coordinación institucional.
Un horizonte que empieza a tomar forma
A pesar de la complejidad técnica, jurídica y política del proyecto, 2025 marcará el punto de inflexión. Las iniciativas de ejecución ya aprobadas en Las Tablas y Malmea, y las que están en trámite para los otros ámbitos, ponen en marcha la maquinaria urbanística real del mayor desarrollo urbano europeo.
Si los plazos se cumplen, en 2027 podríamos ver los primeros edificios en pie, lo que supondrá no solo un cambio físico en el norte de la capital, sino también una oportunidad clave para ampliar la oferta residencial, generar empleo y reequilibrar el modelo urbano de Madrid.
Madrid Nuevo Norte es un proyecto a largo plazo. Pero el momento de empezar a materializarlo —tras décadas de trámites, replanteamientos y expectativas— ha llegado.
